Kentsel dönüşüm sürecinin ne kadar süreceği, her bina ve proje için aynı değildir. Riskli yapı tespitinden yeni binanın teslimine kadar geçen süre; binanın mevcut durumu, maliklerin karar süreci, proje ve ruhsat işlemleri, yıkım süreci ve inşaatın kapsamına göre değişebilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm için herkes için geçerli tek bir süre vermek yerine, sürecin hangi aşamalardan oluştuğunu ve her aşamanın süreyi nasıl etkilediğini değerlendirmek daha doğru olacaktır.
Kentsel Dönüşüm Süreci Hangi Aşamalardan Oluşur?
- Bir binanın kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi genel olarak birkaç temel aşamadan oluşur:
- Riskli yapı tespiti
- Risk tespitinin kesinleşmesi
- Maliklerin dönüşüm sürecini planlaması
- Proje ve anlaşma süreci
- Tahliye ve yıkım
- Mimari ve teknik projelerin hazırlanması
- Ruhsat işlemleri
- Yeni binanın inşa edilmesi
- Yapının tamamlanması ve teslim
6306 sayılı Kanunun uygulama yönetmeliği; riskli yapıların tespiti, yıktırılması, planlama, hak sahipleriyle anlaşma ve yeniden yapılacak yapıların süreçlerini düzenlemektedir.
Riskli Yapı Tespiti Ne Kadar Sürer?
Sürecin ilk aşaması mevcut binanın riskli yapı olup olmadığının belirlenmesidir.
Malikler, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespit sürecini başlatabilir.
Teknik inceleme sonrasında hazırlanan rapor ilgili idareye iletilir. Resmî hizmet standartlarında, tespit sonrasında hazırlanan raporun müdürlüğe gönderilmesi için en geç 7 günlük bir süre öngörülmektedir. Ancak sahadaki inceleme, rapor hazırlama ve idari işlemlerin toplam süresi projeye göre değişebilir.
Risk Tespitinden Sonra Ne Olur?
Yapının riskli olduğunun belirlenmesinden sonra maliklere yönelik bildirim ve yasal süreçler başlar.
Bu aşamada maliklerin;
- Tebligatları takip etmesi,
- İtiraz sürelerini değerlendirmesi,
- Yeni yapı için proje seçeneklerini görüşmesi,
- Müteahhit veya yüklenici seçimini değerlendirmesi,
- Dönüşüm modelini planlaması
gerekir.
Risk tespitinin kesinleşmesiyle birlikte yapı için tahliye ve yıkım süreci gündeme gelir.
Tahliye ve Yıkım Süreci
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından yapının tahliye edilmesi ve yıkılması süreci başlar.
Mevzuatta riskli yapıların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilmesi öngörülmektedir. Gerekli durumlarda ek süre ve devamındaki idari işlemler söz konusu olabilir.
Bu nedenle yıkım aşamasının süresi, yalnızca fiziksel yıkım işleminin ne kadar sürdüğüne göre değerlendirilmemelidir.
“Kentsel dönüşümde doğru planlama, yalnızca süreci hızlandırmak değil; her aşamanın kontrollü ve güvenli ilerlemesini sağlamaktır.”
Kılıçal İnşaat
Proje ve Ruhsat Süreci Ne Kadar Sürer?
Yıkım sonrasında yeni binanın projesinin hazırlanması ve gerekli ruhsat işlemlerinin tamamlanması gerekir.
Bu aşamada;
- Mimari proje
- Statik proje
- Elektrik projesi
- Mekanik projeler
- Zemin ve temel çalışmaları
- Belediye ve ilgili kurum işlemleri
gibi farklı süreçler yürütülebilir.
Projenin büyüklüğü, arsanın özellikleri, belediyedeki işlemler ve gerekli teknik çalışmalar bu aşamanın süresini doğrudan etkileyebilir.
Yeni Binanın İnşaatı Ne Kadar Sürer?
İnşaat süresi, kentsel dönüşüm projesinin toplam süresini belirleyen en önemli aşamalardan biridir.
Örneğin küçük ölçekli bir apartman ile büyük bir konut projesinin inşaat süresi aynı olmayacaktır.
İnşaat süresini etkileyen başlıca faktörler:
- Bina büyüklüğü
- Kat ve bağımsız bölüm sayısı
- Zemin koşulları
- Proje özellikleri
- Kullanılacak yapı sistemi
- Malzeme tedariki
- İşçilik ve ekip kapasitesi
- Hava koşulları
- Proje değişiklikleri
Bu nedenle “kentsel dönüşüm kesin olarak X ayda tamamlanır” şeklinde genel bir süre vermek doğru değildir.
Kentsel Dönüşümün Süresini Neler Uzatabilir?
Bazı durumlarda proje planlanandan daha uzun sürebilir.
Özellikle;
- Malikler arasında anlaşmazlık yaşanması,
- Projenin değiştirilmesi,
- Ruhsat işlemlerinin uzaması,
- Teknik sorunların ortaya çıkması,
- Finansman problemleri,
- Malzeme tedarikinde gecikmeler,
- Yüklenici değişikliği
gibi durumlar toplam süreyi artırabilir.
Bu nedenle dönüşümün başında yalnızca inşaat süresine değil, projenin tamamına ait zaman planına bakılması gerekir.
Kentsel Dönüşüm Daha Hızlı Nasıl İlerleyebilir?
Sürecin daha düzenli ilerlemesi için her aşamanın önceden planlanması önemlidir.
Özellikle;
- Risk tespitinin doğru kuruluş tarafından yaptırılması,
- Malikler arasında iletişimin sağlıklı yürütülmesi,
- Projenin ihtiyaçlara göre hazırlanması,
- Sözleşme şartlarının açık şekilde belirlenmesi,
- Ruhsat sürecinin yakından takip edilmesi,
- Güvenilir bir yükleniciyle çalışılması
sürecin kontrol altında tutulmasına yardımcı olabilir.
Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi Neden Önemlidir?
Yeni binanın inşaat süresi kadar işin nasıl yürütüldüğü de önemlidir.
Müteahhit seçerken firmanın;
- Daha önce tamamladığı projeler,
- Teknik yeterliliği,
- İşçilik kalitesi,
- Malzeme tercihleri,
- Finansal gücü,
- Sözleşme şartları,
- Teslim planı
dikkatlice değerlendirilmelidir.
İyi planlanmış bir proje, uygulama aşamasında yaşanabilecek gecikmelerin azaltılmasına yardımcı olur.
Sonuç
Kentsel dönüşüm sürecinin toplam süresi için tüm projelere uygulanabilecek sabit bir süre bulunmamaktadır. Riskli yapı tespiti, yasal süreçler, maliklerin anlaşması, proje ve ruhsat işlemleri, yıkım ve yeni binanın inşaatı toplam süreyi belirleyen temel aşamalardır.
Bu nedenle dönüşüm projesine başlamadan önce yalnızca “inşaat kaç ay sürer?” sorusuna değil, risk tespitinden anahtar teslimine kadar tüm sürecin nasıl planlanacağına odaklanmak gerekir.
Kılıçal İnşaat ile Yapı Yenileme ve İnşaat Çözümleri
Kılıçal İnşaat olarak bina yapımı, yapı yenileme, dış cephe uygulamaları, mantolama, boya ve tadilat alanlarında profesyonel çözümler sunuyoruz.
Her projeyi yapının mevcut durumu, ihtiyaçları ve uygulama koşullarına göre değerlendirerek planlı çalışma, kaliteli malzeme ve profesyonel işçilik anlayışıyla uzun ömürlü yapı çözümleri oluşturmayı hedefliyoruz.
